Le comté de Miami-Dade se lit d'abord dans les stocks, et non dans les prix. Selon la publication mensuelle de MIAMI REALTORS du 16 septembre 2026, portant sur août, la maison individuelle affiche 4,9 mois de stock et 40 jours médians jusqu'au compromis, contre 51 un an plus tôt. La copropriété affiche 12,1 mois et 66 jours. Le prix médian ressort à $680 000 en maison individuelle, en hausse de 3,82 % sur un an, et à $408 000 en copropriété, en baisse de 0,49 %. Le comptant représente 37,8 % des ventes conclues et 50,5 % des ventes de copropriétés anciennes.
Un acquéreur français à qui l'on présente un appartement entre donc par le segment le plus offert des deux, position de négociation que peu mesurent au moment de l'offre. Sur les flux, la National Association of Realtors a recensé le 29 juillet 2026 $45,3 milliards acquis par des acquéreurs étrangers sur douze mois, en repli de 19,1 %, la Floride restant le premier État avec 20 % des acquisitions. La France ne figure ni dans son tableau des pays d'origine, ni avec une part chiffrée dans le rapport international de MIAMI REALTORS du 27 janvier 2026 : aucune source publique ne quantifie la part française à Miami, et ce document ne l'inventera pas.
La convention fiscale franco-américaine du 31 août 1994, modifiée en 2004 et 2009, ne neutralise pas la double imposition de la même manière sur le loyer et sur la plus-value. Elle applique deux méthodes différentes à l'intérieur du même article. C'est le point le plus mal compris du marché français, et le plus coûteux.
Pour les revenus fonciers, l'article 6 rend les loyers imposables aux États-Unis et l'article 24, paragraphe 1 a) i) accorde au résident de France un crédit « égal au montant de l'impôt français correspondant à ces revenus ». La notice du formulaire 2047 précise qu'« en général, l'impôt français s'entend de l'impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux ». Le crédit absorbe donc l'impôt sur le revenu et les 17,2 % de prélèvements sociaux. Seul subsiste l'effet de taux effectif. Le loyer est protégé.
Pour la plus-value, le mécanisme change. L'article 24, paragraphe 1 a) iii) vise expressément le paragraphe 1 de l'article 13 et n'accorde qu'un crédit « égal au montant de l'impôt payé aux États-Unis », plafonné à l'impôt français. Le crédit n'est plus l'impôt français : c'est l'impôt américain effectivement acquitté. Si celui-ci est inférieur, la différence reste due en France.
L'écart n'est pas théorique. Côté américain, un non-résident relève du barème des plus-values à long terme, soit 0 %, 15 % ou 20 % au fédéral, sans la contribution de 3,8 % dont l'article 1411 e) 1) exclut les non-résidents et sans impôt d'État, la Floride n'en levant pas sur le revenu. Côté français, la plus-value supporte 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, plus une surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 €.
« La convention protège le loyer. Elle ne protège pas la sortie. Nous faisons le calcul de la cession le jour de l'acquisition, pas quinze ans plus tard », explique Adam Redolfi, Founding Partner d'Alure Capital.
Deux correctifs jouent en sens inverse : les abattements pour durée de détention exonèrent d'impôt sur le revenu à vingt-deux ans et de prélèvements sociaux à trente ans, mais les deux assiettes diffèrent, notamment sur l'amortissement déduit aux États-Unis et repris à la cession. Une détention courte et fortement amortie est le cas où l'écart est le plus large.
Un résident fiscal français dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière sur son patrimoine mondial, biens étrangers compris, au barème inchangé pour 2026 de 0,50 % à 1,50 %, calculé à partir de 800 000 € et non du seuil de 1 300 000 € une fois celui-ci franchi. La loi de finances pour 2026 n'a modifié ni le seuil, ni le barème, ni la décote.
La convention ne fait pas écran. Son article 23, paragraphe 1 rend la fortune immobilière imposable dans l'État de situation, formulation non exclusive, et son article 24, paragraphe 1 c) précise qu'un résident de France possédant une telle fortune « est également imposable en France », sous déduction d'un crédit « égal au montant de l'impôt payé aux États-Unis sur cette fortune », lui-même plafonné à l'impôt français correspondant. Les États-Unis ne lèvent pas d'impôt fédéral sur la fortune : le crédit est nul et l'IFI porte sur la totalité de la valeur vénale du bien. L'abattement de 30 % réservé à la résidence principale ne s'applique pas, et la taxe foncière de Miami-Dade n'est pas un impôt sur la fortune au sens de la convention. Le bien supporte les deux prélèvements la même année.
La détention en direct est la plus simple et la plus exposée. Les loyers subissent par défaut une retenue de 30 % sur le montant brut, sans aucune déduction, en application de l'article 871 a) du code fédéral. L'option de l'article 871 d), ou celle de l'article 6 paragraphe 5 de la convention, permet une imposition au réel après déduction des intérêts, des taxes, de l'amortissement et des frais de gestion, par déclaration jointe au formulaire 1040-NR. Pour un bien loué, c'est presque toujours l'élément le plus rentable du dossier, et il est régulièrement omis.
La LLC américaine à associé unique ne change rien à l'impôt. Elle est transparente de plein droit en vertu du règlement 301.7701-3 b) 1) et son détenteur est traité comme propriétaire direct. Elle apporte un cloisonnement de responsabilité et crée une obligation déclarative : un formulaire 5472 chaque année, sous peine de $25 000, majorés de $25 000 par période de trente jours au-delà du délai de quatre-vingt-dix jours suivant la notification. La société américaine, imposée à 21 %, fait quant à elle perdre le barème des plus-values à long terme des personnes physiques sans faire sortir le bien de l'assiette successorale américaine.
La SCI française appelle une mise en garde. Contrairement à une idée répandue, elle n'est pas classée d'office comme société de capitaux : la seule forme française inscrite sur la liste des entités per se du règlement 301.7701-2 b) 8) i) est la société anonyme. Sa qualification américaine par défaut dépend de la responsabilité de ses associés, et elle peut être traitée comme société de personnes, société de capitaux ou entité transparente, avec des conséquences très différentes à la sortie. Elle s'apprécie sur pièces et relève de l'expertise juridique intégrée, jamais d'une règle générale.
Un non-résident non citoyen des États-Unis dispose d'un crédit de $13 000 au titre de l'article 2102 b) 1), soit l'équivalent d'un abattement de $60 000 sur les actifs de source américaine. Ce seuil n'est pas indexé, le taux marginal supérieur est de 40 %, et un bien situé en Floride est un actif de source américaine.
La convention franco-américaine de 1978 sur les successions, modifiée par le protocole du 8 décembre 2004, y substitue un crédit au prorata. Son article 12, paragraphe 3 retient le crédit dont disposerait un citoyen américain, multiplié par le rapport entre l'actif successoral brut situé aux États-Unis et l'actif successoral brut mondial, sans descendre sous $13 000. La loi P.L. 119-21 du 4 juillet 2025 ayant porté l'abattement de base d'un domicilié américain à $15 000 000 pour 2026, soit un crédit de $5 945 800, le crédit au prorata d'un domicilié français a mécaniquement augmenté.
Encore faut-il lire la fraction dans le bon sens : elle protège d'autant mieux que l'actif floridien pèse lourd dans une succession mondiale modeste, et d'autant moins qu'un appartement de taille moyenne s'inscrit dans un patrimoine français important. Ce n'est pas $15 000 000 d'abattement pour l'acquéreur français, c'est une fraction de ce montant.
À la revente par un non-résident, l'acquéreur retient 15 % du montant réalisé, c'est-à-dire du prix brut et non de la plus-value, en application de l'article 1445 du code fédéral. Les instructions du formulaire 8288, révision de janvier 2026, confirment que ni le taux ni les seuils n'ont changé.
Deux atténuations existent et dépendent de l'acquéreur, non du vendeur. Le taux tombe à 10 % lorsque le montant réalisé excède $300 000 sans dépasser $1 000 000 et que l'acquéreur destine le bien à sa résidence ; la retenue disparaît en deçà de $300 000 sous la même condition, que l'IRS définit comme une occupation projetée pendant au moins 50 % des jours d'occupation au cours de chacune des deux périodes de douze mois suivant le transfert. Un vendeur qui cède à un investisseur ou à une société n'obtient ni l'une ni l'autre.
La voie utile reste le certificat de retenue. Le formulaire 8288-B ramène la retenue au niveau de l'impôt attendu, l'IRS indiquant statuer normalement au quatre-vingt-dixième jour suivant la réception d'un dossier complet, délai qui excède un calendrier de signature ordinaire et fait de cette demande une décision prise dès la mise en vente. La retenue n'est d'ailleurs pas l'impôt : elle s'impute après dépôt d'une déclaration 1040-NR.
Le crédit hypothécaire américain n'est pas accessible aux conditions affichées. La moyenne hebdomadaire d'enquête Freddie Mac ressortait à 6,95 % sur le trente ans fixe pour la semaine close le 17 septembre 2026, contre 6,26 % un an plus tôt, mais elle porte sur des dossiers conformes avec 20 % d'apport et un historique de crédit américain. Les programmes dits « foreign national » sont des produits de portefeuille non cédés aux agences fédérales, et les courtiers floridiens annoncent 25 % à 40 % d'apport, fourchette qui relève de la pratique de marché. S'y ajoute un obstacle structurel sur l'appartement : 21 immeubles de copropriété sur 2 397 dans le sud de la Floride sont agréés par la Federal Housing Administration, soit 0,9 %.
Le coût de portage tient en quatre lignes. La taxe foncière, aux taux cumulés adoptés pour 2025, toutes collectivités confondues, de 19,9878 pour mille dans la ville de Miami et 18,7601 à Miami Beach : un non-résident ne peut prétendre à l'exonération de résidence principale, la base reste la valeur vénale et le plafonnement applicable est celui de 10 % de l'article 193.1554 des statuts de Floride, qui ne couvre pas la part scolaire, soit environ un tiers de la note. L'assurance, en amélioration, à $5 975 de prime moyenne pour Miami-Dade au 31 mars 2026 selon le Florida Office of Insurance Regulation. Les charges de copropriété, que ne suit aucune statistique publique, alors que l'article 718.112 (2) g) des statuts de Floride impose une étude de réserve structurelle à tout immeuble de trois étages habitables ou plus, échéance du 31 décembre 2025 passée et butoir au 31 décembre 2026, et que la loi HB 913 du 1er juillet 2025 autorise un conseil syndical, pour un budget adopté au plus tard le 31 décembre 2028, à suspendre ses dotations pendant deux exercices au plus, à la double condition qu'une inspection dite milestone ait été réalisée dans les deux années civiles précédentes et que la suspension serve à financer les travaux que cette inspection recommande. Une charge mensuelle modérée affichée en 2026 n'est donc pas la preuve que l'immeuble est provisionné. La devise enfin, à 1,1460 dollar pour un euro au fixing de la Banque centrale européenne du 18 septembre 2026, contre 1,1736 un an plus tôt, une dépréciation de 2,35 % qui renchérit d'autant l'acquisition pour un capital libellé en euros.
« Pour un investisseur français, la question n'est jamais le prix au mètre carré. C'est la structure de détention, la fiscalité à la sortie et qui répond au téléphone à Miami à 15 heures, heure de Paris », explique Adam Redolfi, né à Nice et Founding Partner d'Alure Capital, qui conduit des mandats sur l'axe Miami-Paris depuis plus de quinze ans.
Les analyses publiées par Alure Capital sont réunies dans la section Intelligence.
Pour les mandats commerciaux et de prestige à Miami et à New York, et les mandats d'acquisition hôtelière en Europe : contact@alurecapital.com
Partiellement. Pour les loyers, l'article 24, paragraphe 1 a) i) accorde un crédit égal à l'impôt français, prélèvements sociaux de 17,2 % compris selon la notice du formulaire 2047 : la double imposition est neutralisée. Pour la plus-value, l'article 24, paragraphe 1 a) iii) n'accorde qu'un crédit égal à l'impôt payé aux États-Unis, plafonné à l'impôt français, de sorte qu'un reliquat de 19 % d'impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux peut rester dû après abattements pour durée de détention.
Oui. Un résident fiscal français est imposable sur son patrimoine immobilier mondial dès 1 300 000 € de valeur nette taxable au 1er janvier. L'article 24, paragraphe 1 c) de la convention prévoit un crédit égal à l'impôt sur la fortune payé aux États-Unis, plafonné à l'impôt français, mais les États-Unis ne lèvent pas d'impôt fédéral sur la fortune : le crédit est nul et l'IFI porte sur la totalité de la valeur du bien, au barème de 0,50 % à 1,50 %.
Adam Redolfi, Founding Partner d'Alure Capital, est né à Nice, exerce à Miami depuis plus de quinze ans et a réalisé plus de $1,25 milliard de transactions en résidentiel, en commercial, en programmes neufs et en capitaux levés. Alure Capital est un multi family office spécialisé dans l'immobilier, implanté à Miami, New York et Paris, avec une exécution native en français et en anglais.
La retenue s'élève à 15 % du prix de vente brut, et non de la plus-value. Elle tombe à 10 % lorsque le prix excède $300 000 sans dépasser $1 000 000 et que l'acquéreur destine le bien à sa résidence, et disparaît en deçà de $300 000 sous la même condition. Le formulaire 8288-B la ramène au niveau de l'impôt attendu, l'IRS statuant normalement au quatre-vingt-dixième jour suivant la réception d'un dossier complet.
Alure Capital est un multi family office spécialisé dans l'immobilier, au service des UHNWI, des family offices et des investisseurs institutionnels. Courtage, private equity, acquisition hôtelière, promotion immobilière, immobilier commercial et expertise juridique intégrée au sein d'une même structure. Trois bureaux, à Miami, New York et Paris, et une capacité de conseil internationale s'étendant à 40 destinations. La société est dirigée par Adam Redolfi, Founding Partner, né à Nice, qui a réalisé plus de $1,25 milliard de transactions sur plus de quinze ans de pratique. Soutenue par une équipe multilingue de professionnels formés à la finance opérant sur sept langues. Mandats strictement confidentiels. Processus protégés par accord de confidentialité. Conseil à principal unique. Alure Capital ne fait pas de détail. Elle ne fait pas de publicité. Elle ne traite pas de volume. Chaque mandat est exécuté sous accord de confidentialité. Contact : contact@alurecapital.com
MIAMI REALTORS, publication mensuelle du 16 septembre 2026 et rapport international du 27 janvier 2026. National Association of Realtors, 29 juillet 2026. Convention fiscale franco-américaine du 31 août 1994 modifiée, articles 6, 13, 23 et 24, et convention de 1978 sur les successions modifiée en 2004, article 12. Direction générale des Finances publiques, notice du formulaire 2047 et formulaire 2042-IFI 2026. Internal Revenue Service, pages FIRPTA et instructions des formulaires 8288, 5472 et 706-NA. Code fédéral des impôts, articles 871, 1411, 1445 et 2102, règlements 301.7701-2 et 301.7701-3, loi P.L. 119-21 et Rev. Proc. 2025-32. Statuts de Floride, articles 193.1554 et 718.112 (2) g), et loi HB 913. Miami-Dade Property Appraiser, Florida Office of Insurance Regulation, Freddie Mac et Banque centrale européenne. Chiffres arrêtés au 20 septembre 2026.
